在稳健购屋需求的支持下，2021年到目前为止，中国房市持续展现强劲成长动能。尽管近来中国政府推出的信贷紧缩措施可能将稍微削弱房市需求，但PINCO(品浩）投资管理公司预期今年中国房市仍能维持相对稳定的表现。PINCO信用研究分析师暨资深副总裁陈仲伟表示，房地产市场仍是中国GDP成长的主要动能之一，更是大多数地方政府最重要的收入来源，中国将有秩序地调控房地产业的去杠杆化。

陈仲伟指出，中国在2020年展现强韧的经济成长，因此政府欲借此机会解决房地产业的负债问题。2020年8月，中国人民银行发布“三道红线”新政策，严密监控主要房地产开发商的整体负债规模。中国政府依据“现金相对于短债比例”、“净负债比例”、以及“负债相对于资产的比例”等三道红线，将中国房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四大类。此外，中国人民银行亦在去年12月发布银行对房地产业的曝险上限。

从中国政府对房地产业祭出的政策可知，北京当局下定决心解决与日俱增的系统性风险，并避免屋价上涨导致财富分配不均进一步恶化。目前中国的购屋负担能力特别引人关注，因为现在主要城市的屋价, 相对于平均家户所得的比例仍高达15－20倍左右。

陈仲伟认为，尽管我们预期房地产开发商将面临信贷紧缩的环境，但是其他各项因素应可持续带来支撑。首先，即使面对近来信贷紧缩的压力，中国国内经济持续复苏造就强韧购屋需求。根据中国国家统计局发布的数据，2021年第一季中国住屋销售量写下64%的年增率－当然对比去年同期的低基期效应亦是主因之一。若将一次性与季节性因素剔除，截至2021年第一季为止，过去两年中国住屋销售量写下10%的复合年成长率。此外，上市房地产开发商在2021年第一季写下的签约销售数字更加亮眼，较2019年第一季成长39%，换算下来相当于在过去两年写下18%的复合年成长率。另一方面，目前中国房市的平均成交价亦回到2019年的水准，同时住屋库存量维持稳定，约当于10－12个月的销售量库存。

至于投资人应留意的风险，陈仲伟也点出了三大风险：一、毛利率下降：尽管中国房地产业的营收年增率高达16%，但是2020年会计年度的毛利率大幅下滑4.6%，平均毛利率只有23.8%。中国房地产业的毛利率之所以明显萎缩，主因在于房地产开发商的营收数字认列2016年－2018年期间高价收购的地产，加上中国政府自2017年起严格限制主要城市的住屋售价。

二、大幅提高少数股东权益的占比，以符合三道红线政策的规范：为了落实三道红线政策，中国房地产开发商须设法控制总负债规模，而负债累累的开发商则需减少土地收购。对于少数股东权益占比大幅攀升的现象抱持质疑的态度，因为部分的股东权益乃是债权包装而成且极不透明。因此，将持续密切关注。

三、非系统性风险：部分中国房地产开发商极度仰赖合资企业刺激住屋销量。然而，倘若会计查核人员采用更加严格的稽核标准，届时合资企业创造的营收可能会有认列的问题，无法如期纳入合并营收计算。

(时报信息)

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